La obsolescencia de los edificios es un problema de gran envergadura con consecuencias que afectan al confort y la calidad de vida de las personas, como la presencia de agua y humedad, la falta de ventilación, o la ineficiencia energética.
Un parque inmobiliario envejecido
En Barcelona los edificios de uso residencial tienen una media de edad superior a los 60 años (ver mapa interactivo con la antigüedad por barrio) una situación que se puede hacer extensiva al resto de Cataluña. Por otra parte, el censo sobre antigüedad y estado de conservación del parque de viviendas en Cataluña hecho hace tres años indica que los casi 3 millones y medio de viviendas que hay en el país, más de 240.000 presentan un estado deficiente, 40.500 un estado malo y 12.300 un estado ruinoso. Según la misma fuente, más de 200.000 viviendas se construyeron antes del siglo XX. Este sólo sería un retrato parcial de la situación porque en realidad la administración catalana ha reconocido que se está encontrando con grandes dificultades para conocer con el estado del parque de viviendas más antiguas.
La obsolescencia de los edificios es un problema de gran envergadura con consecuencias que afectan al confort y la calidad de vida de las personas, como la presencia de agua y humedad, la falta de ventilación, o la ineficiencia energética. Desde la Agencia de la Vivienda de Cataluña se contempla la rehabilitación como una serie de acciones que evitan tener que hacer frente a daños graves y así se alarga la vida útil de los inmuebles. Cabe recordar que los edificios tienen un enorme impacto ambiental, no sólo cuando se construyen y se utilizan, sino por toda la actividad relacionada con la consecución y elaboración de los materiales necesarios para levantarlos (canteras, cementeras, fábricas de ladrillos y tejas, etc.). Desde este punto de vista rehabilitar favorece la sostenibilidad ya que disminuye la necesidad de nueva construcción y disminuye la necesidad del consumo energético.
Objetivo de la rehabilitación y cultura del mantenimiento
Los objetivos de la rehabilitación son diversos: garantizar la seguridad estructural de los inmuebles; mejorar la ventilación, la iluminación, el comportamiento energético y las instalaciones de los principales servicios; y también las condiciones de habitabilidad y accesibilidad, así como los elementos estéticos y ornamentales. Estas intervenciones incrementan la sostenibilidad y el confort desde un punto de vista térmico, lumínico y acústico. De rebote, un edificio rehabilitado mejora la calidad del paisaje urbano.
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Según Manel Clavillé, director Técnico en Instituto Municipal del Paisaje Urbano y la Calidad de Vida del Ayuntamiento de Barcelona, »rehabilitar es la expresión actual para la tradicional de arreglar el edificio». Asegura que la cultura del mantenimiento ha sido deficiente en nuestro país y por eso ahora hay que hacer intervenciones más completas y más concentradas en un momento determinado. Pero «rehabilitar implica dejar un sistema completo de un edificio – la fachada, la azotea o la estructura interior-en perfectas condiciones, no hace referencia a arreglar sólo un balcón, una grieta o cualquier otro elemento aislado», indica Clavillé. Se trata pues de una intervención sistémica.
Efectos positivos sobre la economía
Con la necesidad de renovación de un parque inmobiliario cada vez más obsoleto, el subsector de la rehabilitación tiene potencial para crecer y es visto cada vez más como un factor determinante para lograr la recuperación económica creando nuevos puestos de trabajo. El informe , escrito por Albert Cuchí y Peter Sweatman, subraya que el apoyo público requerido para crear un puesto de trabajo en rehabilitación oscila entre los 13.500 y los 14.500 euros anuales, mientras que el coste medio de un subsidio de paro es de 19.991 euros para el mismo periodo de tiempo.
Este documento es el fruto del estudio del Grupo de Trabajo de Rehabilitación (GTR) un grupo creado por arquitectos, financieros, técnicos en eficiencia energética y empresas del sector. En el informe mencionado – el tercero que publica el GTR – también se afirma que apostar por la rehabilitación podría crear 150.000 puestos de trabajo directos hasta 2050, además de provocar otros efectos económicos y sociales de signo positivo como la disminución de la pobreza energética. Los agentes inmobiliarios de Barcelona coinciden con esta apreciación y extienden los beneficios de la rehabilitación en el arraigo de los residentes en su entorno urbano manteniendo la ciudad más viva a través de la preservación del patrimonio. Sus argumentos se pueden leer en este artículo de su publicación corporativa.
El papel proactivo de la administración y el mundo local
Los expertos del GTR apuntan a que el retorno en actividad económica que la rehabilitación es capaz de generar justifica el apoyo de la administración pública a esta actividad. De hecho, la administración en sus diferentes niveles está siendo un actor relevante en el impulso de esta actividad. La Agencia Catalana de la Vivienda ha sistematizado la información sobre las medidas de fomento de la rehabilitación de edificios de viviendas y ofrece ayudas para esta finalidad.
En Barcelona opera el Consorcio de la Vivienda, ente público participado por la Generalitat de Cataluña y el Ayuntamiento. Este consorcio tiene aprobadas unas bases reguladoras de ayudas a la rehabilitación en la ciudad y ha firmado convenios con el departamento de Territorio y Sostenibilidad, la propia Agencia de la Vivienda de Cataluña, Barcelona Gestión Urbanística SA, el Instituto Municipal del Paisaje Urbano, el Instituto Municipal de Urbanismo, y el Patronato Municipal de Vivienda de Barcelona. Hay ejemplos en varios municipios del apoyo de las administraciones locales en la rehabilitación como es el caso de la Oficina Municipal de Vivienda de Girona, la Oficina de Vivienda de Sabadell, o iniciativas similares llevadas a cabo en Lleida, Reus o Hospitalet.
Aparte de las medidas mencionadas, desde los años 90 las administraciones públicas también han llevado a cabo en Cataluña muchas intervenciones de rehabilitación en inmuebles de su propiedad formados por numerosos edificios residenciales construidos en las décadas de los 60 y 70. Son intervenciones que han comportado la reparación de elementos estructurales y la incorporación de aislamientos y otros elementos pasivos de ahorro energético.
Agentes dinamizadores en el ámbito privado
El documento Projecte Estratègic de rehabilitació energètica d’edificis de l’Àrea Metropolitana constata que «en el caso de edificios residenciales de promotor privado único se han llevado a cabo escasas rehabilitaciones energéticas debido presumiblemente a la fuerte inversión inicial ya la falta de interés en estos aspectos por parte de los futuros compradores o inquilinos»Y añade: «Los casos en que sí se ha hecho corresponden a la adecuación de edificios históricos o arquitectónicamente cualificados para la creación de viviendas de alto standing. En este caso la motivación de la actuación prioriza la mejora del confort respecto al ahorro energético».
Para cambiar esta tendencia, una figura muy importante es el Administrador de Fincas. Su misión es informar y aconsejar a los propietarios sobre las actuaciones más convenientes para el inmueble desde el punto de vista de su valor como bien de inversión y ahorro. El Colegio de Administradores de fincas ha colaborado en la realización de una guía que identifica las funciones y responsabilidades de cada agente implicado en las obras de rehabilitación o mantenimiento (propiedad, administrador de fincas, técnicos expertos, empresa especializada y administraciones públicas), así como los pasos a seguir para llevar adelante una rehabilitación. Por su proximidad a los propietarios, y por tanto a la ciudadanía, los administradores pueden ser considerados actores clave.
No menos importantes son los colegios profesionales como el de arquitectos (COAC) o el de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación (CAATEEB) porque agrupan a la mayoría de profesionales encargados de la redacción y supervisión de los proyectos de rehabilitación. En consecuencia, tienen un papel relevante a través de acciones informativas y formativas. La mayor parte de estas acciones integran el vector energético como aspecto destacado
